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流拍频现 土地市场上演“反转剧”

2019-10-17 06:53:28人气:274

《经济观察报》记者陈波说:“最初,我打算做一件大事。结果,土地市场突然变冷,集团的要求也随之改变。以前,我愿意拨款给你扩大土地,但现在我不给了。你说过这会对我们的热情造成巨大打击。”9月初,当谈到最近的工作时,深圳十大房地产公司之一相当沮丧。

大萧条的背后是土地市场,它经历了一个炎热的季节,引发了一种凉爽的“秋意”。中原地产研究中心的统计数据显示,8月70日,该市举行了72次商业用地拍卖,这是今年最高的数字。

诸葛芳发布的一组数据显示,8月份的流失率为4.62%,比上个月上升了1.98%。

土地的冷却受到前端融资收紧的影响,也包括开发商对市场下行趋势的预期。“按照正常逻辑,土地市场将降温,住房企业将对土地收购指标实施更严格的控制。说实话,即使一些地块的净利润可以达到10%以上,开发商也可能不愿意投资。”一家外资上市房地产公司的投资总经理向《经济观察报》提出了一个反问。在房地产市场的下行趋势下,现在赢得的土地将在11月和12月继续贬值,无论是否盈利。房地产公司为什么要拿走它?

陆地冷却

“在4月和5月,当土地市场火爆时,有4到5家房屋企业会签约一些地块,但现在列出的大部分地块基本上没有任何企业可以签约。”王锴在一家香港上市房地产公司的投资推广部门工作,他正在经历土地市场的冰与火。

中原研究中心的一组数据证实了他的感受。8月,全国70个热点城市完成土地交易1057笔,总金额约2501.23亿元。从今年前8个月的交易来看,这一数额仅高于今年2月和3月,但远远低于5月、6月和7月的交易总额。

另一个值得关注的指标是,70个城市的商业用地流转招标数量从上个月的60个增加到了72个,达到了今年的最高水平。

最新的典型案例来自武汉。9月3日,总面积273,500平方米的5块地块售出,起拍价48.95亿元。然而,结果显示,当天有两次土地拍卖失败,其余三次赢得26亿元,仅为预期收入的一半。

8月份,武汉仅敲定了两笔土地交易,平均溢价为0,总额为10.89亿元。

四个月前,来自世界各地的开发商仍在夺取中国中部最大城市的土地。去年卖了几次的一些地块在那次高潮中都被房地产大亨收购了。

仅4月23日和4月25日,武汉的土地拍卖总收入为310亿元,高于今年第一季度的226亿元。根据中国指数研究所的统计,1月至4月,武汉市土地交易总值达到662亿元,同比增长44%。

二线城市在第二季度跃升至土地市场的“主角”。当时,除武汉、杭州、天津、苏州等城市外,还成为住宅企业的“赛马圈地”。然而,这股热潮结束了,以二线热门城市为代表的土地市场开始悄然降温。

「今年的核心补货期是在一月和二月,当时核心城市的地价仍处于去年八月以来的最低水平。与去年年初相比,价格下降了20%,保险费率从0%到10%不等。今年元宵节过后,土地市场迎来了一个小小的春天。自今年2月以来,上半年土地市场溢价已达到15%-25%。”上述外资上市住房企业总经理告诉《经济观察报》。

中原地产的统计数据显示,8月70日,热门城市的平均地价降至8.15%,为今年以来的最低水平。

诸葛住宅搜索研究中心给出了更详细的数据。8月份,一线城市的土地交易溢价仅为0.71%,较上月下降3.77个百分点。二线城市的平均保险费率达到6.77%,比上个月下降6.81个百分点。三线和四线城市的保险费率为17.26%,比上个月下降3.21个百分点。

投资总经理最近观察到的现象是,二线城市的起价正在下降,平均溢价也在下降。

从投资方向来看,与其他城市相比,二线城市的住宅企业的利益保持不变。深圳公司前10名开发商表示,以东莞为例,在8月份出售的土地上,“核心区的大块地块的地价仍然相当高。小块土地的溢价确实下降了。许多开发商仍将关注地理位置优越的地块。”他说。“最好的机会仍然在二线城市和大都市圈强大的三线城市。”上述外资住房企业总经理将住房企业青睐的二线城市分为三类。一类是省会城市。无论是沿海还是中西部地区,这些省会城市亏损的可能性都相对较低。

一个是沿海非首都强二线城市,如苏州和青岛。

另一类是核心城市圈的强势三线城市,如无锡和南通,商品房销售价格长期保持在每平方米2万元至3万元之间,相对安全。

不要数

王锴为一家房地产公司工作,该公司今年很少出现在公开拍卖市场。他所在的地区公司甚至没有参加任何公开招标,甚至没有支付保证金。“除非新城市进入,否则当地方政府和业主之间的关系尚未建立时,它们必须依靠公共市场的出现来增加影响力。”王锴说。

停止投标,因为该项目无法计数。他透露,自去年以来,该公司已经能够通过竞标新项目将净利润控制在1%-3%。"大多数项目都有负的净利润,并且亏本出售."这种盈利能力根本达不到公司10%的标准。

事实上,最近几年公开拍摄的地块的利润账簿,在接管之初测量地块时是非常清楚的。然而,随着市场明显放缓,王锴的公司不得不亏本出售这些地块,以争取业绩。"如果我们保持计算出的价格,在这样的市场条件下,我们怎么卖?"王锴苦笑道。

这样的场景几乎是第二季度地球拍摄高潮的真实写照。上述外国房地产投资的总经理告诉《经济观察报》,在苏州和杭州等热门城市赢得高价土地的开发商不太可能想赚钱。"那时,有机会和金钱,但不一定是利润."

以4月份的一块高价土地为例。如果开发商需要快速周转,土地必须在10月份开放。然而,从下半年商品房销售趋势来看,开盘正好赶上了市场低迷。"粗略地说,这波开发商的最高利润率只有5%左右."投资总经理说。

然而,王锴和他的团队仍然试图在今年上半年重返工作岗位,“相反,他们是在代表他人进行买卖。”在过去的几个月里,我们经常外出,我们一直在对空置的土地、在建的项目或计划用于商业和住宅区的旧工厂进行调查。”他说。

除了更高的金融风险和要价,王锴在实际工作中还经常遇到被新进入的房地产大亨切断联系的问题。其中一个在谈论一个项目。在与合作伙伴就购买考虑和建设方案进行了长时间的交谈后,他们发现自己会成功。然而,一家排名前十的房屋公司直接提供了对方的预期价格,最终只错过了这个项目。

为了扩大可以在短时间内开发的项目,王锴的地区公司更有可能使用代理销售。王锴表示,如果以底价获胜,这类代理销售项目的净利润率在5%至6%之间。

上述外资房地产公司总经理透露,该公司今年上半年很少出现在拍卖市场。"合作或收购M&A扩张项目占我们扩张的80%以上."

住房企业的逆转

王锴没有料到下半年,集团董事长将更加严格地控制征地标准,公司将进一步提升“全国营销”的力度。他和他大多数同事的工作只能转移到卖房子上。

“我们的团队已经放慢了土地收购的步伐,没有项目可以跟进。即使有,总经理、部门经理和财务经理也会在内部计算利润。”王锴说。

小心——这也是现阶段上述外资房地产企业对征地的态度。“谨慎的目的不是为了规避风险,而是为了利用手中的宝贵资本获得更好的土地资源来赚钱。”投资总经理在与政府部门或合作伙伴及收购方的谈判中发现,年初这些交易对手的期望值普遍较高,土地价格和支付条件受到严格控制。但现在,一些地块或项目放宽了对付款条件和价格的要求。

另一方面,房地产公司在土地市场变冷时,富力和融创中国等开发商早在一两个月前就在下半年公开宣布暂停征地。为了控制土地投资,一些企业也越来越要求征地指标。"随着市场疲软,我们公司对测量地块的净利润率更加严格."深圳公司投资推广人提到的十大房屋公司。

相比之下,万科在中期业绩会议上用“审慎”来形容纳迪的行为,在不久的将来大幅增加了投资强度。

东方证券发布的最新研究报告显示,万科8月份新增储土684万平方米,同比增长92.0%。征地343.2亿元,同比增长54.8%。月投资强度(占地/销售额)为77.8%,是1月至8月投资强度的近两倍。

《经济观察报》获悉,在广东省东莞市松山湖区,一波土地将于本月出售。目前,已有八家住房企业签约并缴纳保证金,其中四、五家为国有企业。

这是一个快速逆转。在第二季度的抢地浪潮中,大多数大中型住宅企业比龙头住宅企业活跃得多。“前20名或前30名中的一些私人住宅企业此前一直拼命向前推进,但现在它们不得不面对销售放缓和银行贷款紧张的困难,不得不停止前进。”上述十大住宅企业深圳公司投资推广来源称。

据中原地产8月份的统计,除万科外,保利地产、新鸿基、中国金茂、华润置地、绿地控股、恒大等其他房地产企业在征地总价格中名列前茅。

这些企业的共同特点是都是国有企业、国有企业或资本实力雄厚的住宅企业。它们的融资成本相对较低,扩张速度也不是特别快。

在所有这些逆转背后,是融资收紧引发的对房地产的全面限制。6月底,监管机构经常对银行、信托公司和其他金融机构实施严格的“限制”。房地产融资链中的每一个主体都面临着巨大的压力,所有的“限制”都指向房地产企业的前沿融资节点。

根据监管要求,目前银行业房地产信贷总量占30%以上,后续监管部门将不得不将其下调至18%。

"在目前的融资形势下,没有人敢向前迈进."一位在香港上市的房地产公司深圳负责融资的人士用“多年工作,浑身发抖”来形容自己的心情他说,“一定有很多开发商。现在赢家集中在国有企业和中央企业。”他说。

上述外资房地产企业总经理表示,随着资金紧张,开发商拿地的心态自然发生了变化。从大多数开发商的角度来看,楼市低迷才刚刚开始。如果我们现在开始购买土地,在11月和12月,地价可能会再次下跌。我们如何愿意积极地占有土地?

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