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135cc彩票投注,2019西安楼市年度盘点 三大现象透露楼市真相

2020-01-10 09:21:58人气:2915

135cc彩票投注,2019西安楼市年度盘点 三大现象透露楼市真相

135cc彩票投注,近日西安市统计局的数据显示,1-11月,西安房地产开发投资下降4.3%,商品房销售面积2253.01万平方米,下降1.5%,其中,住宅销售面积1846.38万平方米,下降1.2%。西安商品房销售面积占据全省商品房销售面积的59%,而在全省房地产开发投资增速加快的背景下,西安的房地产开发投资未升反呈下降趋势。

华商报记者调查发现,市场现状、区域走向以及主力产品类型作为当前西安楼市最客观的三大表象,一定程度上反映了西安楼市的真相。

市场回归理性

集中度与分化明显

如果要用几个关键词来概括今年的西安房地产市场行业特点,那么集中度、分化和稳定无疑是不可缺少的。自2016年开始的房企“大鱼吃小鱼”,在今年仍表现突出。很多头部房企仍是依靠兼并小房企或是合作模式来取得城区内地块。

亿翰智库发布的《2019年1-11月西安市典型房企销售top10》排行榜显示,万科、金辉、恒大、融创、中海这5家房企在前11个月的销售额已经超过了100亿元,排名前五位,而从目前的销售排名来看,万科241.8亿元的业绩超过了第二名和第三名的总和,由此可见,房地产头部企业集中度愈来愈高。

其次是分化明显。例如,在下半年市场逐渐回归冷静,性价比高的产品仍旧需要“千人摇”,而不被看好的项目甚至出现过登记个位数的情况。西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为,城市化进程提速加快,行业集中度持续垒高,城市间、区域、板块、房企间、客户梯度、价格梯度分化愈发加剧。

另一方面,市场逐渐恢复理性稳定,是今年的主基调。在今年上半年,房地产市场仍旧表现出一房难求,且房价涨幅位列全国前列,这一情况在限价政策的严格执行下,尤其是在6.20新政之后,得到了缓解。

美城股份市场总监沈玮分析认为,从供应量来说,今年整体与去年相差不多,但是成交量预计要少近20%。成交量的下降,一定程度上导致价格的稳定,而限价对涨幅有严格的额度控制,尤其是6.20之后,有部分项目甚至出现了小幅度的价格下滑,所以从全年看,整体市场均价被拉匀,主力需求产品的价格维持在14000元/㎡左右。

市场理性在中签率和开盘去化率方面也表现明显,例如今年开盘去化率的最高点在5月,为87%;11月份已降至50%,相应的中签率也一直在上升。对此,朱郁认为,供销价总体表现稳定,在调控总要求、大指标面前,整体市场回归理性。相对于去年部分购房者在高涨期的盲目置业,购房者在自住和投资方面都回归理性。

主城区无地可供 外溢区域获益

西安主城区可开发用地的逐步减少,“迫使”企业将目光转向周边地市及远郊,临潼限购,其他几个新城相对距离主城区较远,沣西沣东便成为主战场。10余家品牌房企纷纷进驻,且开发的多为改善为主的高端产品,例如:中国铁建西派时代、招商雍景湾、沣水云岭、海逸长洲、电建洺悦府、紫薇生态城、紫薇铂樾府……

5月份,招商雍景湾入市开盘,成交均价15000元/平方米,吸引了大批改善客户;8月份,紫薇地产位于沣河沿岸的五个项目齐亮相,惊艳了整个沣西;11月份,中国铁建位于沣西新城的西派时代项目开盘,成交均价18000元/平方米,再次刷新了沣西的成交均价……

这一年来,主城区鲜少有新项目亮相,除非是个别高价地块,相应的销售定价也略高,但毕竟这样的地块少而贵,并不足以支撑大批开发企业的拿地需求。

从土地招拍挂情况来看,1-11月份成交的地块多位于浐灞以及西咸新区,尤其是西咸新区,成为年度土地供应的担当。

从源头来讲,土地供应决定了楼市的区域走向,朱郁分析,第一,土地供应源头能够看出市场发展的走向和重心,特别是供地区域在规划层面更能说明市场潜在的活力(供应量、客群、发展空间、价值增长点等);第二,主城区无地可供,自然外溢近郊或中心城区接壤地带,是城市骨架拉升的自然属性和扩张解决内需的必然性;第三,但凡开拓的新区,基本处于再造阶段,市场想象空间较大,产品定位、区域规划、配套设施、人居环境等等,起点就高,一定会遵循自然法则和规律,即从价格、价值的双洼地,走向价值、价格高地的过程;第四,近郊、远郊、临近主城区作为供地主力,可以稀释部分中心城区的功能和价值,特别是在产业导入、新兴科技、人才导流、招商引资等方面的力度会上一个新的台阶,而这也将赋能地产,盘活和联动资源,为人居、宜居助力。

升级需求显著

大平层和公寓产品逆袭

在市场产品方面,大平层的崛起和公寓产品的扎堆,算得上是近年比较明显的表现。根据美称机构的数据统计,120-140㎡的户型开始“逆袭”,截至2019年10月,该区间房源成交21587套,占比升至26%,较2018年上涨4%,较2013年近乎翻了一倍。

这一点,从今年的多个项目的大平层产品热销可见端倪。例如位于城北的龙湖景粼天序、华润置地悦府、万科翡翠国宾等,都是逢出必清的产品。另外,也有在近期大放异彩的融创的海逸长洲项目,以及中海曲江大城等改善型产品全年热销。种种市场表现说明,西安市场在今年进入改善时代和精装时代,意味着需要好产品、好房子,进入品质人居的新周期,而购房者的个性化需求增长明显加快。

沈玮认为,大平层产品的出现一定代表了西安房地产发展的进步,大平层和高端公寓产品已经占据了半壁江山,而且分布呈现明显区域性,大平层和高端公寓主要集中在曲江和高新,别墅和洋房则集中在浐灞。

而另一方面,由于限购的影响,今年公寓产品也大规模出现,尤其在下半年更为集中。例如,融创近期推出了在融公馆、东方宸院、珑府等项目相继推出公寓,龙湖近期新推的新壹城项目销售火热,而华润置地推出的万象域和时光里的公寓,也备受青睐。朱郁认为土地供应、限购升级、房价上涨,在三者的共同作用下,开发商被迫开发公寓,购房者被迫接受公寓,公寓市场有所起势。

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